פניות לדורית מנצור בנושא גני ילדים וצהרונים  |  פניות לשלום עטר בנושא פעילות תרבות  |  פניות לדורון קורן בנושאי מבני ציבור, תכנון ובנייה.  |  פניות לאדי גרבר בנושא פיתוח  |  
 


 
  רישום לניוזלטר

 
 
 

 
מונה:

התחברות למנהלים


iPhone Supported

דגשים בהיעזרות באיש מקצוע במכירת דירה
מוגש באדיבות אילנית בניטה "נדל"ן כפר גנים" כפר גנים ג' פתח תקווה


 כאשר אדם חושב או מבקש למכור את דירתו, הוא יעשה אחת משתי הפעולות:
א. יפרסם את דירתו באתר נדל"ן בסגנון של "שלח לחמך על פני המים...".
ב. יזמין בעל מקצוע, קרי מתווך, על מנת שיעריך את דירתו על פי היכרותו את השוק המקומי של כפר גנים ג' פתח תקווה.
 
במקרה הראשון, כאשר בעל נכס בכפר גנים ג' מחליט "לצאת לשוק", הוא כמובן פונה לאחד מאתרי האינטרנט ובודק מה ה"שכנים" שלו מבקשים עבור הדירה שלהם, מעריך את הדירה שלו (כמובן) כשווה יותר, נוקב במחיר ויוצא לדרך. יתכן שהוא נוקב במחיר למכירת הדירה לפי הדירה אותה הוא מעוניין לרכוש. כלומר, אם חסר לו 400,000 ש"ח כדי לרכוש את הנכס הבא, הוא ינקוב במחיר כמה שיותר גבוה על מנת לצמצם את הפער בין המכירה לרכישה. הטלפונים הרבים שהוא מקבל מכניסים אותו לאופוריה, שהנה המחיר המבוקש על ידו סביר והגיוני...
 
במקרה השני של הזמנת בעל מקצוע שיעריך את הנכס, אני נכנסת לתמונה.
לפני הגיעי לדירה, אני מבקשת לדעת פרטים עיקריים של הנכס על מנת לערוך ניתוח שוק. כאשר אני רואה את הדירה בפועל, כמובן שאני משקללת את כל הנתונים שלקחתי בחשבון קודם והנתונים שאני רואה כעת, על מנת לנקוב במחיר שלדעתי ניתן למכור את הנכס בזמן סביר ובמחיר יאה. המחיר צריך לשקף את הנכס הספציפי כמובן, את עליות המחירים בכפר גנים ג' ואת נסיוני במכירת דירות באזור, ניסיון שגם משקף את תגובות הקונים לנכסים כאלה ואחרים לאורך הזמן.
 
במאמר קודם התייחסתי לעובדה שבעל נכס תמיד מעריך את דירתו כשווה יותר מדירות אחרות באזור, מכיוון שהוא רגיל אליה, כבר לא רואה את פגמיה - פגמים שקונים אובייקטיביים או בעל מקצוע אובייקטיבי כן רואה ויכול להתייחס אליהם ולהאיר את עיניו.
 
תמיד אשמח לבשר למוכר דירה, כי דירתו שווה יותר, או הרבה יותר, ממה שהוא חשב. לצערי, התענוג הזה לא קורה לי לעתים קרובות, מכיוון שמטבע הדברים בעל נכס מבקש או מעריך את דירתו כשווה יותר מהסיבות שמניתי לעיל. 
 
כפי שהזכרתי לעיל, לעתים בעל דירה מוציא את דירתו לשוק דרך האינטרנט ומטבע הדברים גם מתווכים פוקדים את דירתו. לעתים הוא מחליט להיעזר באיש מקצוע להמשיך את פעולת המכירה, על מנת לחסוך לעצמו את הטרטור ש"טעם" כבר עד כה ואת כמויות הטלפונים.
 
לעתים אני נוכחת לראות שבעלי דירות מעדיפים לעבוד עם מתווך ש"חושב" לפחות כמותם, ואף מעריך את דירתם כשווה עוד יותר ממה שחשבו.
בעל דירה לא יכול לדעת לעולם מה אדם אחר חושב על דירתו. לצערי, מתווכים רבים לא אומרים את מה שהם באמת חושבים. טובתם - וטובתם בלבד - עומדת לנגד עיניהם.
פעמים רבות ראיתי מתווכים ש"מטפלים" במכירת נכס חודשים ארוכים - במחירים שברור לכל בר דעת שלא ניתן לקבל עבורם - ולאחר חודשים ארוכים אלה שבהם בעל הדירה מטורטר עם קונים לא מתאימים שפוקדים את דירתו, שלט המכירה מוסר והדירה לא נמכרה. או, שבעל הדירה נוכח לדעת במשך הזמן כי המחיר שהמתווך "הסכים" איתו שמתאים לדירה, לא מתקבל על ידי קונים. לאט לאט המתווך לוחץ על בעל הדירה לרדת במחיר...
 
במקרה זה קורים כמה דברים לא רצויים:
א. המתווך השלה את בעל הדירה כי המחיר בו הוא מעוניין סביר ובזבז את זמנו, גרם לו לטרחה בסידור הדירה, הצגתה, זמינותו להיות בבית וכו'.
ב. המוכר פספס קונים רציניים, שיתכן ולא הגיעו כלל לראות את הדירה בגלל המחיר הגבוה מדי.
ג. הדירה "נשרפה" בשוק. קרי, היתה זמן רב מדי בשוק, לא נמכרה ונוצר הרושם כי הדירה "לא בסדר". זכרו, הקונים זוכרים דירות שנמצאות זמן רב בשוק ואפילו כאלה שיצאו למכירה פעם ופעמיים!
ד. המתווך קיבל "פרסום חינם" והשלט שלו משך קונים לדירות אחרות בהן הוא מטפל.
 
לצערי, תופעה זו חוזרת על עצמה מדי פעם. אני שמחה שלא בתדירות רבה מדי.
 
כאשר בעל דירה מזמין מתווך או שנזדמן לדירתו מתווך המציע את שירותיו, עליו לבקש מהמתווך שיכין לו רשימת נכסים דומים שנמכרו בכפר גנים ג' בתקופה האחרונה ומחירי המכירה שלהם, על מנת שיוכל לתמחר את דירתו נכון! אם המתווך לא יודע להכין ניתוח שוק כזה או לא יודע על מחירי מכירה באזור, כנראה שאינו מתמחה במכירת דירות בכפר גנים ג' ובוודאי אין להיזקק לשירותיו.
 
זכרו, גם אתם בעבודתכם וכמו כל בעל מקצוע שמכבד את עצמו - מתווך שמציע את שירותיו חינם אין כסף - עבודתו לא שווה כסף!
הוא לעולם לא ייצג אתכם בתהליך המכירה, לא ישאף להשיג לכם את המחיר הגבוה ביותר הניתן עבור דירתכם, ומכאן שלא יביא לכם הצעות מחיר גבוהות, מכיוון שהלקוח במקרים כאלה הוא אך ורק הקונה שמבקש לקנות דירה בכפר גנים ג', הקונה שמשלם לו את שכר טרחתו!
 
נושא חשוב נוסף שברצוני להעלות:
עבודה על נכס בבלעדיות היא דבר טוב ויעיל - כאשר הבלעדיות ניתנת לבעל המקצוע הנכון.
 
יש לשים לב לכמה פרמטרים:
 
1. המתווך מודע לצרכיו של המוכר, מבחינת מחיר, פינוי, סיבת המכירה.
2. סוכם בכתב עם המתווך מהי חבילת הפרסום אותה הוא מעניק למוכר, ולוודא לאורך הזמן כי היא באמת מתקיימת בפועל.
3. לוודא שהמתווך משווק נכסים נוספים באזור המכירה, והוא לא מתווך מזדמן באזור, על מנת שיהיה לו מאגר לקוחות גדול במשך תקופת המכירה.
4. לבדוק שמשרד התיווך נמצא באזור המכירה, על מנת שהמבקשים לקנות דירה בכפר גנים ג' יכנסו למשרדו וייעזרו בשירותיו.
3. חשוב ביותר: לוודא כי המתווך עובד בשיתוף פעולה מלא עם מתווכים אחרים. יש לבקש כי שיתוף הפעולה יעוגן בטופס הבלעדיות החתום. אין כל ערך לבלעדיות אם אין שיתוף פעולה עם מתווכים אחרים. מטרת הבלעדיות היא לחשוף את הנכס לכמה שיותר לקוחות מתאימים - גם אם הגיעו עם מתווך אחר - על מנת ליצור תחרות ולהגיע למחיר מכירה גבוה ככל האפשר. הבלעדיות לא נועדה לשמור את הנכס "קרוב לחזה" ולהסתירו, אלא להיפך!
 
ישנם מתווכים שאינם משתפים פעולה עם אף אחד ומחכים שאותו מחפש דירה בכפר גנים ג' יגיע בסוף (או שלא יגיע) אליהם, וכל זאת כדי שיזכו בעמלה גם מהמוכר וגם מהקונה. יש לוודא שהמתווך שעומד מולכם אינו נמנה על אלה.
 
 
בהצלחה בכל דרך,
אילנית בניטה, נדל"ן כפר גנים. 
          אילנית בניטה "נדלן כפר גנים" פתח תקווה

 

לאתר האינטרנט נדל"ן כפר גנים


Go Back  Print  Send Page

פורום