פניות לדורית מנצור בנושא גני ילדים וצהרונים  |  פניות לשלום עטר בנושא פעילות תרבות  |  פניות לדורון קורן בנושאי מבני ציבור, תכנון ובנייה.  |  פניות לאדי גרבר בנושא פיתוח  |  
 


 
  רישום לניוזלטר

 
 
 

 
מונה:

התחברות למנהלים


iPhone Supported
 
   מה חשוב לברר לפני שקונים דירה?
דף הבית >> מה חשוב לברר לפני שקונים דירה?
מה חשוב לברר לפני שקונים דירה?

מה חשוב לברר לפני שקונים דירה?


עומדים בפני רכישת דירה חדשה? 10 השאלות שחובה עליכם לשאול את עצמכם ואת הקבלן לפני שחותמים על החוזה

של מי הדירה?

במרבית המקרים, ניתן לבדוק את זכויות החברה הקבלנית באמצעות רשם המקרקעין. שם תוכלו לבדוק אם החברה הקבלנית ממנה אתם רוכשים את הדירה אכן רשומה כבעלי הקרקע ומה טיב זכויותיה בה. עוד ניתן לגלות אם קיימים שעבודים, משכנתאות ועיקולים על הקרקע.

במידה וקיים ליווי בנקאי לפרויקט, יש לדרוש מהבנק המלווה מכתב המאשר כי במידה ותופקד מלוא התמורה עבור הדירה לחשבון הליווי בבנק - השעבוד המוטל על הקרקע לא יחול על הדירה. כך, במקרה של מימוש השיעבוד ונקיטת הליכים על-ידי הבנק, לא יחולו הליכים אלה על הדירה.

איפה הדירה?

הפרוספקט הצבעוני שקיבלתם במשרד המכירות כולל הבטחות לפארק ירוק בצמוד לבניין, גן שעשועים לשימוש הדיירים, בריכת שחייה אקסלוסיבית ומועדון בריאות לחיטוב הגוף? יש להקפיד כי פרטים אלה יכללו גם בחוזה. כדאי גם לבדוק במשרדי הרשות המקומית מה מתוכנן בצמוד לבניין ואם במסגרת היתר הבניה נכללו כל ההבטחות שפורטו.

ייתכן ותגלו כי כל הבטחותיה של החברה הקבלנית הינן אמת לאמיתה. מאידך, ייתכן ותגלו כי מצד אחד של הבניין מתוכנן בית-ספר ומצדו השני מתוכנן מרכז מסחרי רועש - בדיוק מתחת לחלון חדר השינה של דירתכם החדשה.

מה כוללת הדירה?

הפרוספקט מבטיח לכם דירה עם מחסן ו-2 חניות פרטיות, צמודות ומקורות? יש להקפיד כי החניות והמחסן יכללו בחוזה ובמפרט הטכני.

יש לזכור כי בשלב המשא-ומתן ניתן לסכם על הטבות שונות כחלק מהעיסקה ולעיתים אף להזמין שינויים בדירה - ללא כל תוספת מחיר. לאחר חתימת החוזה, להיטותם של אנשי המכירות פגה וסביר להניח שתאלצו לשלם סכומים נכבדים על כל תוספת או שינוי.

איפה הכסף?

על פי חוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות תשל"ד-1974, על החברה הקבלנית להמציא לרוכש הדירה בטוחה להשלמת הדירה ומסירתה לידיו. הבטוחות המקובלות ביתר הן ערבויות בנקאיות, או הערות אזהרה הנרשמות על הקרקע לטובת הקונה.

בעידן זה של חוסר ודאות כלכלי וקבלנים הנקלעים לקשיים טרם השלמת הבנייה, קיים יתרון לערבות הבנקאית, הניתנת להמרה למזומן. עם זאת, ערבות בנקאית אומנם מבטיחה את השבת הכספים ששולמו לחברה הקבלנית כשהם צמודים למדד, אך אם מחירי הדירות יעלו - יירשם הפסד ריאלי. במקרה כזה, לרכישת דירה חדשה חלופית יהיה צורך בהוספת כסף.

יש להקפיד ולבדוק כי תנאי הערבות הבנקאית עומדים בדרישות החוק וכי הבנק אינו קובע תנאים מקדמיים מופרזים כתנאי למימוש. יש לזכור כי תקנות חוק המכר קובעות אבני דרך ושיעור תשלומים שיש להעביר לחברה הקבלנית בהתאם לשלבי הבנייה - ויש להתעקש על כך, שכן לרוב הקבלנים אינם עומדים בלוחות הזמנים.

מי הקבלן?

למי שמשקיע את מרבית הונו בדירת מגורים, לא כדאי לחסוך בעבודת מחקר - מי הקבלן הבונה את דירתו. רצוי לבדוק כי אכן מדובר בקבלן הרשום בפנקס הקבלנים, לראות פרויקטים קודמים שבוצעו על ידו ואפילו לשוחח עם דיירים שרכשו ממנו דירות בעבר.

באחרונה נקלעו מספר חברות קבלניות לקשיים בתזרים המזומנים ופנו לבית המשפט בבקשה למתן צו להקפאת הליכים. במידה וצו כזה אכן ניתן, ממנה בית-המשפט לחברה מנהל מיוחד ונאמן, שתפקידם לדאוג להשלמת הבנייה ומסירת הדירות. כמו כן יכולה חברה במצב זה למכור דירות נוספות, שטרם הושלמו.

מומלץ לא לחסוך בבדיקות עצמאיות לגבי חוסנה הכלכלי של החברה. בדיקה כזו יכולה למנוע את מפח הנפש הצפוי מהגילוי המפתיע, כי החברה הקבלנית מנוהלת בפיקוח בית המשפט.

איפה זה כתוב?

לכל חוזה רכישת דירה חדשה על הקבלן לצרף מפרט טכני ושרטוט של הנכס. המפרט הטכני, הערוך לפי נוסח הקבוע בחוק, כולל פרטים רבים בנוגע למרכיבי הבנייה, החומרים, המידות, המתקנים והאביזרים שיכללו בבניין ובדירה.

יש להקפיד וללמוד את המפרט הטכני ולוודא כי מופיעים בו פריטים שסוכם כי יכללו בדירה - ולהימנע ככל הניתן מהמונח "או שווה ערך לפי שיקול דעת הקבלן". תוספת זו יכולה לשמש עילה למחלוקת עתידית אם יוחלפו רכיבים משמעותיים בדירה ברכיבים זולים יותר.


מה שטח הדירה?

אחד הנושאים המעורפלים ביותר בקניית דירה חדשה, הוא מהו שטח הדירה נטו. לנושא משמעות כבדה במיוחד כשהחוזה נחתם טרם הבנייה וכל מה שגלוי לעיני הקונה הוא שרטוט של הדירה, שממנו קשה ללמוד מהו השטח הכולל.

"בחלק ניכר מהפרסומים ובעלוני השיווק מפורט בדרך כלל שטח הדירה ברוטו", כלומר כולל את חלקו היחסי של הדייר ברכוש המשותף, כולל השטחים שמתחת לבניין. ההפרש בין חישוב השטח במונחי ברוטו למונחי נטו יכול להגיע גם ל-20%. בדירה בת 5 חדרים, משמעות ההפרש היא חצי חדר עד חדר.

לפיכך, לפני חתימת החוזה חשוב להבהיר האם שטח הדירה כולל גם את החלק היחסי בחדר המדרגות ומהו בדיוק השטח נטו של הדירה עצמה. יש להקפיד כי השטח נטו של הדירה יכלל בחוזה, על מנת למנוע חילוקי דעות בעתיד.

מי הבורר?

הסכמי מכר רבים קובעים כי כל סכסוך בין הצדדים יופנה לבוררות. למוסד הבוררות יתרונות רבים, אך הדבר תלוי, בראש ובראשונה, בטיב הבורר. מינוי בורר המזוהה מראש עם החברה הקבלנית (למשל אירגון קבלני) יש בו טעם לפגם, מאחר שהוא יוצר תחושה של "משחק מכור".

אם אכן הצדדים מסכימים לפנות להליך בוררות, יש לבחור גורם אובייקטיבי ובלתי-תלוי כבורר.


מתי תאריך המסירה?

במרבית חוזי המכירה קיימת התייחסות לתאריך המסירה, שלאחריו ניתנת לחברה הקבלנית ארכה נוספת, של מספר חודשים, למסור את הדירה מבלי שתצטרך לפצות את הרוכש על האיחור. סעיף זה, הידוע כ"סעיף גרייס", בעצם מאריך את תקופת הבנייה. לפיכך, יש לנסות לבטלו או לצמצמו ככל האפשר.

בנוסף, מומלץ לסייג את הסעיף המקנה לקבלן זכות לאחר במסירת הדירה בגלל רשימה ארוכה של תקלות אפשריות, הכוללת גם מצב בטחוני קשה וגשמים עזים. כדאי לנסות ולצמצם את הרשימה ככל האפשר.

בחוזים רבים נוטלת לעצמה החברה הקבלנית את האופציה להשלים את עבודות הפיתוח חודשים רבים לאחר מסירת הדירה. המשמעות בפועל לדייר היא קבלת דירה הממוקמת בתוך אתר בנייה פעיל. מומלץ לנסות להגביל ולצמצם גם את הסעיף הזה.

מי יודע יותר?

הואיל ורכישת דירה חדשה היא ההוצאה הכספית הגדולה ביותר אליה נדרש כמעט כל אדם בחייו, מומלץ לא לחסוך ביועצים. בידיו של מהנדס או אדריכל לבדוק את המצב התכנוני של הנכס במשרדי הרשות המקומית, כפי שבידיו של עורך הדין לבדוק כי חוזה המכר על נספחיו שומר באופן נאות על זכויות הקונה.

הוצאה כספית נוספת זו מבטיחה כי רוכש הנכס ינצל את השנים הקרובות בנכס החדש שרכש - ולא במסדרונות בתי המשפט.




פורום